La siguiente relación de pasos y procedimientos es una aproximación a la realidad, planteada como una ayuda u orientación al cliente.
No se trata de una relación exhaustiva ni exacta, por lo que pueden aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros.
Básicamente, necesita un proyecto técnico visado, redactado por un profesional con competencias legales. Con dicho proyecto usted seguramente deberá realizar las siguientes tareas:
- Solicitar la licencia urbanística en el ayuntamiento.
- Contratar un constructor.
- Contratar una póliza de seguro por daños materiales (obligatoria para obra nueva si cambia de propietario antes de 10 años desde la fecha de construcción).
- Solicitar un crédito hipotecario con una entidad bancaria.
Encargo y redacción del proyecto
Contactar con un profesional para que le asesore
Si está leyendo este documento ya ha dado el primer paso. Debe dejarse aconsejar por el profesional que le ayudará.
Puede contactar con más de un profesional, e incluso de distintas especialidades, pero siempre deberá haber un profesional coordinador en quien usted deberá depositar su confianza. Este profesional será en general el arquitecto.
Deberá informar al arquitecto de todos los contactos relacionados con el proyecto que mantenga con terceros profesionales o industriales, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos.
Facilite al arquitecto toda la documentación y datos que le solicite para la redacción del proyecto
Rellene el cuestionario de proyecto con rigor y sinceridad, procure ser preciso, respondiendo sin ambigüedades. Todos estos datos serán tratados con la confidencialidad de la relación profesional arquitecto-cliente. Con ello conseguirá que el producto final se ajuste fielmente sus necesidades reales.
El arquitecto analizará cada una de las respuestas que usted escriba en el cuestionario, y le hará una serie de preguntas o comentarios de aclaración para afinar al máximo en sus preferencias y evitar la aparición de posibles incompatibilidades.
Encargue un estudio geotécnico del terreno y facilíteselo al arquitecto
Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, usted está obligado a contratar un seguro de daños materiales (solo para obra nueva y en caso de que vaya a venderla antes de 10 años). La compañía aseguradora le exigirá la presencia de una entidad de control de calidad independiente de la dirección facultativa, que a su vez le requerirá una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos un estudio geotécnico del terreno.
Cuanto antes haga este estudio geotécnico mejor, puesto que dicha información podrá ser ya recogida en el proyecto por el arquitecto, lo que redundará en una mayor calidad del mismo y adecuación a la realidad.
Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante el proceso de proyecto y construcción del edificio
No crea que solo necesitará un arquitecto, generalmente necesitará la presencia de más profesionales:
Fase de redacción de proyecto
En esta fase interviene fundamentalmente el arquitecto superior junto con otros técnicos, generalmente especialistas relacionados con instalaciones.
Coordinador en materia de seguridad y salud en fase de proyecto: generalmente no será preciso. Esta labor suele realizarla el arquitecto y su equipo durante la misma redacción del proyecto.
Fase de obra
Aquí intervienen muchas personas y organismos, fundamentalmente los siguientes:
- Arquitecto: es el director máximo de la obra.
- Arquitecto técnico o aparejador: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto mucho más estrecho con los trabajos, podría decirse que es el delegado del arquitecto en la obra.
- Coordinador en materia de seguridad y salud en la construcción: es necesario cuando las obras superan una determinada cantidad económica y cuando es previsible que en la obra vayan a coincidir simultáneamente trabajadores de distintas especialidades o hay subcontratistas (casi siempre). Su función es EXCLUSIVAMENTE comprobar las medidas de seguridad.
- Organismo de control técnico de la edificación u OCT (solo en obra nueva): independientemente del control técnico que llevarán a cabo el arquitecto y en su caso arquitecto técnico, es obligatoria la presencia de un organismo de control técnico de la edificación solo cuando se debe constituir la póliza de seguro decenal. Se encargan de supervisar la ejecución de las obras paralelamente a la que realizan el arquitecto y el arquitecto técnico o aparejador, sin que puedan sustituirlos. Suele ser un arquitecto técnico que realiza visitas periódicas a la obra.
- Laboratorio de control de calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad que deben realizarse por un laboratorio especializado. Se encargan de realizar el estudio geotécnico del terreno, así como de los ensayos de los distintos materiales (obligatorios siempre).
Infórmese de qué documentación necesita según la obra que vaya a construir
No es lo mismo construir un chalet que un bloque de apartamentos o una granja. Tampoco es lo mismo construir un chalet con calefacción eléctrica que el mismo chalet con un tanque de gas propano, ni una reforma de una casa antigua.
Necesitará que le preparen la siguiente documentación:
- PROYECTO BÁSICO: es imprescindible para obtener la licencia urbanística del ayuntamiento.
- PROYECTO DE EJECUCIÓN: es imprescindible para el inicio de las obras. Generalmente, el arquitecto suele redactar un documento conjunto llamado PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN.
- Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN, que en general si es sencillo le redactará el mismo arquitecto sin incremento de coste.
- ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN. Es siempre necesario. Puede ser básico, cuando la obra no alcanza los 115.000 € aproximadamente, o completo en caso contrario. El estudio básico suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado.
- Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitará PROYECTOS ESPECÍFICOS DE INSTALACIONES, que suele pedir el Servicio Provincial de Industria de la DGA, consulte al arquitecto para más detalles. En general, estos proyectos los redactará un ingeniero industrial, que también llevará la dirección de la obra respectiva y emitirá los correspondientes certificados.
- Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas industriales, maquinaria especial, bares, restaurantes, cafeterías…), necesitará un PROYECTO DE ACTIVIDAD. En general, el arquitecto o el profesional que corresponda redactará un PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN que integre también el PROYECTO DE ACTIVIDAD. En este caso la tramitación es más compleja.
Avise siempre con la suficiente anticipación de las modificaciones
Si decide cambiar alguna de las especificaciones de proyecto que le ha comunicado al arquitecto, comuníqueselo lo antes posible para ajustar de nuevo todo el proyecto. Tenga en cuenta que una modificación importante alargará los plazos de entrega.
El arquitecto le informará y asesorará sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva solución.
Solicite al arquitecto documentación de cara a evaluar la marcha del proyecto
Es bueno que participe en la marcha del proyecto y pueda verificar que la solución planteada por el arquitecto se ajusta a lo que usted desea.
Analice la documentación con seriedad. Plantee las modificaciones necesarias con precisión, sin ambigüedades.
Antes de iniciar las obras
Cuando el proyecto haya sido acabado
El arquitecto depositará en el correspondiente colegio oficial de arquitectos los ejemplares del proyecto (vía web) para su visado obligatorio. Usted deberá abonar entonces los honorarios pactados con el arquitecto por la redacción del proyecto. Si durante la ejecución del proyecto la vivienda ha aumentado su superficie, el arquitecto ajustará los honorarios en base a ese aumento y le hará llegar los mismos.
Una vez el proyecto esté visado, se procederá a imprimir los ejemplares. Por norma general un ejemplar será para usted, otro ejemplar será para su uso en obra y el último para el ayuntamiento.
Solicitud de la licencia de obras en el ayuntamiento
Deberá solicitar la licencia de obras en el ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia y presentar el proyecto. Generalmente, se hace vía web en la sede electrónica del ayuntamiento.
Según el ayuntamiento le pedirán o solo el ejemplar en formato digital o también un ejemplar del mismo en papel, aunque dependiendo de la complejidad del mismo pueden solicitarle más (si necesita más copias, solicíteselas al arquitecto).
En este trámite pude solicitar al arquitecto ayuda o delegar su representación en él para que pueda pedir la licencia por usted.
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes:
- Informe urbanístico del técnico municipal.
- Informe de habitabilidad de la Diputación General correspondiente (en caso de viviendas o edificios destinados a albergar personas).
- Informe de la Comisión de Patrimonio (en caso de municipios con algún tipo de protección histórico-artística, o cuando el edificio sobre el que se actúa está catalogado, o cuando se está próximo a un edificio catalogado).
- Informe de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio cuando el edificio en cuestión se erige en suelo clasificado como no urbanizable o cuando se trata de una actividad calificada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa.
- Informe del Servicio Provincial de Industria de la Diputación General correspondiente cuando hay instalaciones importantes.
- Informe del Servicio Provincial de Turismo de la Diputación General correspondiente cuando el edificio se destina a hotel, albergue, restaurante, …
- Informe de la Confederación Hidrográfica correspondiente si se producen vertidos a ríos, lagos,… o cuando se pretende disponer una fosa séptica, etc.
Estos informes pueden ser desfavorables, en ese caso, en el informe se le indicarán las deficiencias que pudiera tener el proyecto. Debe proporcionar al arquitecto cuanto antes una copia de todos los informes para que proceda a la subsanación de errores, cosa que deberá hacer sin coste alguno.
Solicite ofertas a distintos industriales constructores y gremios
Para contratar a un constructor, contacte con varios de ellos y pídales presupuesto de las obras. Deberá proporcionarles la documentación de proyecto a los constructores de cara a que puedan ofrecerle una oferta precisa.
Características a analizar de cada oferta:
- Comprobar que la oferta incluye TODAS LAS PARTIDAS de la obra o si se dejan determinados capítulos sin presupuestar (fontanería, electricidad,…) Si es así deberá tener además en cuenta las ofertas de los industriales de estos capítulos (fontanero, electricista,…), bien porque se las proporcione el constructor (subcontratas del constructor), bien porque las consulte usted directamente a los distintos gremios (subcontratas del promotor).
- Examinar las FECHAS previstas de inicio y final de obra.
- Y por supuesto, el PRECIO. En principio, desconfíe de todas aquellas empresas que le facturen por tiempo o jornales: probablemente le pueda salir muy caro. Puede encontrar diferencias muy importantes de precios entre unos constructores y otros. No se deje deslumbrar por las ofertas más baratas, puede haber gato encerrado (distintas calidades y acabados).
- El TAMAÑO DE LA EMPRESA: una empresa muy pequeña es válida para obras pequeñas y sin complejidades técnicas, una empresa mayor suele tener más medios y mejor cualificación técnica, pero también suele costar más.
Es importante que analice el asunto de las SUBCONTRATAS:
- Las subcontratas suelen realizarse para tareas específicas y especializadas (instalaciones, carpinterías y algunos revestimientos). En general los que las realizan son especialistas en su trabajo, lo que es una garantía de calidad.
- Por contra. La presencia de subcontratas exige SIEMPRE la existencia de un COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA OBRA, por lo que le costará más caro (salvo que no vayan a coincidir físicamente en la obra un subcontratista con otros trabajadores distintos de su especialidad, cosa francamente difícil).
Contratación del constructor
Antes de proceder a contratar pida asesoramiento al arquitecto, ya que este evaluará si las ofertas presentadas se ajustan al proyecto, sobre todo en calidades y materiales.
Una vez decidido quién será el constructor, es preferible que si va a hacer modificaciones en la obra las pacte con el contratista antes de empezar y contrate bajo un PRESUPUESTO CERRADO de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución, que todos los contratistas suelen cobrar algo más caras. En cualquier caso, pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto o a los precios que se designe en acuerdo entre constructor, promotor y dirección facultativa.
Es también muy recomendable que pacte una RESERVA DE GARANTÍA, esto es, usted solo abona un porcentaje (generalmente un 95%) de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra (generalmente un año) de esa forma podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor. Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor (ver apartado de seguros de garantía más adelante).
Contrate a un arquitecto técnico
Lo más usual es que al inicio del proyecto en la contratación del arquitecto ya esté planteados los honorarios y la contratación del arquitecto técnico si en los trabajos a llevar a cabo se precisa.
Si no lo ha contratado:
El arquitecto técnico es, en general, imprescindible y obligatorio en la mayoría de las obras (consulte con el arquitecto para su caso concreto). Aunque el arquitecto es el mejor conocedor del proyecto, es el arquitecto técnico o aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra. Revisa los materiales antes, durante y después de la ejecución y es, en general, quien asume las tareas de coordinación en materia de seguridad y salud durante la construcción.
Es muy recomendable que el arquitecto técnico sea de la confianza del arquitecto. Si usted no conoce a ningún arquitecto técnico, déjese aconsejar por el arquitecto, ya que casi todos los arquitectos suelen colaborar con algún arquitecto técnico de confianza que es plenamente conocedor del proyecto.
Si usted quiere algún arquitecto técnico en particular, dígale al arquitecto quién es, para que pueda implicarse en el proyecto lo antes posible y conocerlo en profundidad.
Por norma general, desconfíe de aquellos arquitectos técnicos propuestos por el constructor: la labor del técnico es la de supervisar la obra, verificar que el constructor realiza bien su trabajo con los materiales adecuados, y que llegue a sus manos en perfectas condiciones. Un arquitecto técnico propuesto por un constructor puede ser que tenga algún tipo de relación con él, y por tanto no será objetivo a la hora de juzgar la calidad de la ejecución de la obra. En cualquier caso, está siempre por encima el arquitecto, que es el director de las obras, pero podría darse un conflicto técnico entre la decisión del arquitecto y la del arquitecto técnico, cosa que no es aconsejable y que solo lleva a problemas en la obra. Tanto el arquitecto como el arquitecto técnico deben ser de su absoluta confianza, y para eso cobran. Recuerde que usted puede contratar la dirección de obra con un arquitecto distinto al que le hizo el proyecto.
En caso de que vaya a necesitar un crédito hipotecario
Si va a necesitar un crédito hipotecario deberá tener en cuenta lo siguiente:
En el banco le solicitarán abundante documentación: copia del proyecto visado y de la licencia de obras como mínimo.
Tasación del proyecto. Algunos bancos obligan a la realización de la tasación por ellos, consulte la normativa y las leyes al respecto ya que en muchas ocasiones la tasación se puede contratar por su parte, siempre que el tasador esté homologado.
Al contratar el seguro hipotecario casi con total seguridad el banco le obligará a contratar además algún tipo de seguro de responsabilidad con una determinada compañía, generalmente vinculada o dependiente del mismo banco, téngalo en cuenta para valorar las distintas ofertas de bancarias, ya que en general los bancos utilizan el reclamo de los tipos de interés, pero aprovechan estos resquicios para sacar más tajada a la operación.
Usted debería poder negociar libremente qué compañía de seguro contratar para la cobertura de los daños de edificación que se explicará más adelante.
Inicio de las obras
Recuerde que NUNCA DEBE INICIAR LAS OBRAS si no ha obtenido la preceptiva licencia de urbanística o de obras, o no ha realizado el estudio geotécnico ni contratado una entidad de control de calidad.
Entregue una copia de la licencia de obras al arquitecto
Una vez que tenga concedida la licencia, es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el certificado de inicio de obra y obtener el libro de órdenes.
Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción
El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme al R.D. 1627/1997, y aunque los técnicos de la dirección facultativa cuentan con seguro de este tipo, los jueces suelen condenar al promotor en caso de siniestro (es el que en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantación en la obra), por ello es muy recomendable que contrate una póliza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.
Exija al constructor un PLAN DE SEGURIDAD
El contratista principal y cada subcontratista están obligados a presentar cada uno un plan de seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debe exigirlo usted como promotor, y debe facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud (o a la dirección facultativa en caso de que no hubiera coordinador por no ser necesario).
El coordinador o la dirección facultativa examinarán el plan de seguridad presentado por el constructor, y si procede emitirán la correspondiente ACTA DE APROBACIÓN o le comunicarán al constructor las deficiencias detectadas para que las subsane.
Comunique el inicio de obras a la autoridad laboral competente
Con el plan de seguridad aprobado, deberá usted, como promotor, comunicar el inicio de obras a la autoridad laboral competente, que es la que se reseña a continuación:
DIRECTOR DEL GABINETE TÉCNICO PROVINCIAL DE HIGIENE Y SEGURIDAD DE LA D.G.A.
También lo puede hacer el constructor.
Durante las obras
Compruebe la marcha de los trabajos
Aunque usted no sea experto en la materia, es recomendable que supervise con cierta frecuencia la marcha de los trabajos. No se trata de sustituir a los profesionales, ellos realizan un control técnico sobre calidad de los materiales y de la ejecución, pero usted debe decidir aspectos fundamentales de la obra como los siguientes:
- Tipo y modelo de baldosas.
- Tipo y modelo de carpinterías.
- Tipo y modelo de radiadores
- Tipo y modelo de mecanismos eléctricos.
- Colores…
Cualquier duda que tenga no dude en plantearla a la dirección facultativa.
Un comentario importante: las obras de construcción no son una ciencia exacta. Los profesionales que trabajamos en ello lo sabemos y estamos acostumbrados, pero si usted no es una persona con conocimientos de construcción, es posible que pueda interpretar de forma distinta o errónea distintos procesos constructivos. Si usted cree que algo está mal hecho, comuníquelo a la dirección facultativa lo antes posible, es difícil que se trate de un error, puesto que tanto el aparejador como el arquitecto comprueban con cierta regularidad los trabajos, pero nadie es perfecto, y la solución técnica en ese caso tiene que venir siempre de la mano de los profesionales.
Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa
Si decide modificar cualquier aspecto, por intrascendente que parezca, deberá notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa ANTES que al constructor.
Se convocará una reunión en la que se reflejará por escrito en un ACTA DE MODIFICACIÓN DE PROYECTO en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Esta acta será suscrita por todas las partes que intervengan en la obra (usted como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación, y la dirección facultativa).
Abonos parciales: certificaciones de obra
La relación económica va a tenerla usted directamente con el contratista (constructor). Lo habitual es que mensualmente el constructor le presente a usted una factura para que se la abone.
Es MUY RECOMENDABLE que siga el siguiente protocolo:
- Compruebe que la factura está desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados (lo que se conoce como «relación valorada»). Si no hay relación valorada, solicítesela al constructor, de esta forma sabrá qué es lo que está pagando.
- Facilite una copia de la relación valorada a la dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado bien.
- Pague al constructor cuando la dirección facultativa le comunique que los trabajos se han realizado conforme a proyecto de forma correcta. La dirección facultativa le puede confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo que se llama «certificación de obra», en general no suele hacerse salvo en obras para la Administración, en las que es obligatorio.
Caso particular: créditos hipotecarios
En el caso de que usted haya solicitado un préstamo hipotecario a una entidad de crédito, lo más probable es que le exijan presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo.
Antes de la constitución del préstamo hipotecario, el banco o caja de ahorros le solicitará abundante documentación, entre ella la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN, (solo en caso de obra nueva) generalmente será solicitada directamente desde la Notaría o la entidad de crédito al arquitecto redactor de forma completamente transparente para usted.
Recuerde que un crédito hipotecario tiene peculiaridades, entre otras las siguientes:
- La entidad de crédito encarga a una sociedad de tasación la valoración de las obras proyectadas.
- Esta valoración no tiene por qué coincidir con la de proyecto.
- En muchos casos el crédito hipotecario no se concede por el total del valor de tasación, sino por un porcentaje en torno al 80%.
Final de obra
Certificado final de obra
El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos LA OBRA ESTÁ ACABADA, por lo que solo se emitirá este certificado cuando realmente se hayan concluido todos los trabajos.
Acompañan al certificado una pequeña memoria de fin de obra, descriptiva de las fases de los trabajos, las incidencias ocurridas, fotografías, documentación técnica de las modificaciones…
La fecha de este certificado implica que comienza a contar el plazo de garantía que tienen las obras.
Este certificado TIENE QUE ESTAR VISADO por el colegio de arquitectos y el de arquitectos técnicos. Para conseguirlo usted tiene que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa.
Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción…) tendrá tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubiera necesitado para poder hacer las obras.
Libro del edificio
Es obligación del promotor la redacción del libro del edificio, en muchas ocasiones el arquitecto director de obra le facilitará o ayudará a la redacción del Libro del edificio, que se trata de un documento donde se recogen la siguiente documentación, además del proyecto inicial:
- Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones de proyecto aprobadas). (arquitecto)
- Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación. (promotor)
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos. (arquitecto)
Acta de recepción provisional
Finalizada la obra por completo se redacta el ACTA DE RECEPCIÓN PROVISIONAL (simultáneamente al certificado de fin de obra). A partir de la emisión del acta, usted recibe el edificio y corre el plazo de garantía. En general se trata de un documento que sólo lo exige la Administración en sus obras, y para particulares el certificado de fin de obra causa los mismos efectos, aunque recientemente los OCT vienen pidiendo expresamente un acta de recepción de las obras.
Licencia de primera ocupación
Deberá solicitar al ayuntamiento la licencia de primera ocupación del edificio. Le exigirán el certificado de fin de obra y la documentación de las modificaciones (en caso de que las hubiera habido). es posible que los servicios técnicos municipales realicen una inspección en algunos casos (en actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, es obligatorio).
En general, en municipios pequeños no suele ser necesaria.
Garantías de las que dispone
Como usuario está usted amparado por la Ley 38/1999 de Ordenación de la edificación, art 19, y los seguros obligatorios especificados en el punto 22.
